En 2019 gané una puja en un remate de la Agencia Nacional de Vivienda y salí de la sala sin estar seguro de lo que acababa de hacer. Soy economista y hago cuentas todos los días, y aun así me fui de ahí pensando «¿en qué me metí?». No porque el precio me pareciera caro. Porque no sabía si la ANV me iba a aprobar el crédito que necesitaba para pagarla.
Esto no es una guía. Es lo que me pasó a mí, contado para quien está hoy donde estaba yo: mirando un remate, con la plata contada y sin nadie a quien preguntarle.
¿A quién le preguntás cuando nadie que conocés compró así?
Cuando decidí ofertar no conocía a una sola persona que hubiera comprado una propiedad por esta vía. Ni un amigo, ni un cliente, ni alguien que me pasara el teléfono de alguien. Todo lo que tenía era lo que estaba publicado.
No es que no me haya preparado. Había consultado antes y había leído toda la información. Lo que nadie me hacía era una evaluación previa: alguien que mirara mis números y me dijera si me iban a prestar.
Y el problema no era que estuviera escondido. La información de un remate de la ANV es pública. El problema es que está repartida en varios lados y escrita en el idioma del edicto, que es un documento legal y no un resumen para el que va a comprar.
Se puede leer un edicto entero, de punta a punta, y terminar sin saber las dos cosas que en realidad hacen falta para decidir: cuánta plata tenés que tener el día del remate, y si la ANV te va a prestar el resto.
El día que oferté no estaba seguro de haber entendido
Fui igual. Levanté la mano sin tener la certeza de que lo que yo había entendido de las condiciones fuera lo que las condiciones decían.
Eso es lo incómodo de esta compra, y es distinto del nervio normal de cualquier compra grande. Yo no estaba dudando del precio. Estaba dudando de mi propia lectura.
Lo que sentía era que me estaba tirando a la piscina sin saber si había agua.
Gané, y en vez de alegría me agarró el susto
Lo esperable, después de ganar una puja, sería festejar. Lo que me vino fue una lista de preguntas, y las tres que más me repetí ese día fueron estas:
- ¿Me van a aprobar el crédito? Tenía pocos ahorros y necesitaba que me financiaran el 95%. Sin eso no podía pagar lo que acababa de ganar.
- ¿Me va a faltar plata? No tenía del todo claro qué había que pagar ahí mismo.
- ¿Tomé una buena decisión? Sabía que después del martillo seguía un trámite, y no sabía cuál.
Salí del remate estresado y rehaciendo cuentas, no festejando. Y ese momento, más que cualquier otro, es el que me quedó grabado de toda la compra.
¿Qué era, en concreto, lo que no sabía?
Visto de hoy, eran tres cosas. Ninguna es un misterio y todas se pueden averiguar. Lo que no había era un lugar donde estuvieran juntas. Y de las tres, la primera es la que más me frenó.
Si la ANV me iba a dar el crédito
Esta es la que hay que contestar antes que ninguna. Si la ANV no te tiene como sujeto de crédito, el resto no importa: no hay oferta que puedas sostener. Y no es una pregunta sobre la propiedad, es una pregunta sobre vos, así que no está en el edicto ni en ningún documento del remate.
Ofertar sin saber eso es ofertar con el freno puesto. A mí me pasó: uno duda de cuánto levantar la mano, o directamente no la levanta, y no por el precio sino por no saber si después le van a prestar.
Y atado a eso viene la segunda mitad: hasta cuánto te prestan. El edicto dice cuánto se puede financiar de esa propiedad, pero lo que te dan a vos depende de tus ingresos y del plazo. Sin esa cuenta hecha no sabés hasta dónde podés pujar.
Cuánto hay que poner en el acto
No es solamente la seña. Ese día se pagan también los gastos del remate y la comisión del rematador con su IVA, y una parte de eso no va a cuenta del precio: es plata que se suma. Los porcentajes los fija el edicto de cada propiedad, así que la cuenta hay que hacerla para la que estás mirando y no para otra.
Qué plazos empiezan a correr apenas baja el martillo
Ganar la puja no es el final. Después hay que presentar la solicitud de crédito y después escriturar, y las dos cosas tienen plazo. Corren solos, avise quien avise, y no esperan a que uno termine de entender el trámite.
¿Cómo terminó?
Terminó bien. Me aprobaron el crédito, pude comprar la casa y hoy vivo en ella, contento con la decisión.
Pero me salió bien sin tener forma de saberlo antes. Y esa incertidumbre, la de ganar sin saber si te van a financiar, es la que pasa la mayoría de los que compran en un remate de la ANV.
¿Qué le digo hoy al que está por levantar la mano?
Desde 2019 acompañé a clientes y amigos en esta misma compra, y es mucho más fácil cuando llegan con los números validados antes. Lo que les digo es siempre lo mismo. No es consejo sobre si comprar: es sobre llegar sabiendo.
- Averiguá primero si sos sujeto de crédito para la ANV. Es lo que destraba todo lo demás, y es lo que más gente deja para después.
- Hacé la cuenta completa antes, no el día del remate. El día del remate ya es tarde para descubrir que te faltan pesos.
- Leé el edicto de esa propiedad. No el de otra parecida, no el del mes pasado: las condiciones cambian de una a la otra.
- Averiguá lo que el edicto no dice. En qué estado está, si está ocupada, qué deudas de tributos arrastra. Nada de eso aparece en la puja y todo eso se paga después.
- Definí tu número antes de entrar. Y no lo muevas adentro de la sala.
¿Por qué terminé armando esta página?
Después de comprar así empecé a recibir consultas. Primero de familiares y amigos, después de clientes.
Las consultas crecieron hasta que dejaron de entrarme en la agenda. Contestarlas una por una, bien, con las cuentas hechas, ya no me da el tiempo.
Por eso está esta página. Acá está cada remate publicado por la ANV con su edicto procesado en lenguaje claro, la ficha de la propiedad con lo que el edicto no cuenta, y un informe que hace con tus ingresos y tus antecedentes crediticios exactamente la cuenta que a mí me faltó en 2019: si la ANV te daría el crédito y hasta cuánto podrías ofertar.
La incertidumbre que yo pasé ese día no se la deseo a nadie. Se puede evitar casi entera, y lo único que hace falta es llegar al remate con la cuenta hecha.