La Agencia Nacional de Vivienda remata casas y apartamentos que quedaron de créditos hipotecarios impagos. Se compran en subasta pública, al mejor postor, se paga una parte en el acto y el resto lo puede financiar la propia ANV. Las condiciones no son las mismas para todas las propiedades: las fija un edicto, uno por cada una.
Esta guía recorre el trámite entero, desde que la ANV publica el remate hasta que el comprador firma la escritura. Lo que dice cada paso sale de los edictos publicados y de lo que la ANV publica en su sitio, y lo verificamos contra todos los edictos que llevamos leídos.
El remate, en siete pasos
- La ANV publica una tanda de remates, con un edicto por cada propiedad.
- El interesado estudia el edicto, averigua lo que el edicto no dice y decide hasta cuánto ofertar.
- El día del remate se puja. Gana el mejor postor.
- En el acto se pagan la seña, la comisión del rematador y los gastos del remate.
- La ANV aprueba el remate y notifica al comprador.
- Dentro de los 10 días de esa notificación hay que ingresar la solicitud de crédito, o pagar todo el precio si no se financia.
- Se escritura dentro de los 10 días de que la ANV avise, y ahí se pagan los gastos de escrituración.
¿Qué se remata, y quién remata?
Son inmuebles que garantizaban créditos hipotecarios que dejaron de pagarse. La ANV administra como fiduciaria los fideicomisos donde quedaron esas carteras, y es la que dispone el remate.
Quien conduce la subasta no es la ANV sino un martillero con matrícula, contratado para eso. Su nombre y su teléfono se publican junto con la propiedad, y es a quien hay que llamarle para preguntar por una en particular.
No es un remate judicial. Es una venta extrajudicial con reglas escritas de antemano, y esas reglas están en el edicto de cada propiedad. La propia ANV lo dice al encabezar sus preguntas frecuentes, donde aclara que esa información es de carácter orientativo y que «las condiciones de venta estarán regidas por lo que se indique en el edicto de remate, que constituye la referencia obligatoria y definitiva».
¿Dónde se publican?
Todo lo que hay que saber de un remate es público y sale del sitio de la ANV. Esa es la parte fácil. Está repartido en varios listados y en documentos sueltos, las tandas van saliendo cada tantas semanas y se turnan por zona, y las condiciones de cada propiedad viven en un PDF, el edicto, que es el que manda: un párrafo corrido donde la base, la seña, la comisión, el tope de financiación y quién paga los tributos están todos mezclados. Y no alcanza con leer uno, porque cambian de una propiedad a la otra.
Y hay algo que directamente no está: cómo es la casa. Lo que se publica del remate alcanza para identificar la propiedad, no para saber qué estás comprando: no dice cuánto tiene construido, de qué año es, en qué estado figura ni cuánto vale para Catastro. Eso hay que ir a buscarlo aparte, a la Dirección Nacional de Catastro, padrón por padrón.
Eso es exactamente lo que hacemos, y lo mantenemos siempre al día: seguimos lo que publica la ANV, leemos el edicto de cada propiedad, le cruzamos su ficha de Catastro y lo publicamos todo junto, en un solo lugar y en una sola pantalla.
Antes de ofertar: lo que el edicto no dice
Acá es donde se pierde plata, y no en la puja. Tres cosas que el edicto deja explícitamente afuera:
El estado del inmueble
El edicto declara que el bien se vende en los estados de conservación y situación jurídica en que se encuentre, y exonera a la ANV de toda responsabilidad por posibles irregularidades. Lo dicen todos los edictos que analizamos, sin una sola excepción. Nadie garantiza que la casa esté entera, ni que los planos estén al día.
Si está ocupado
En casi todos los edictos la ANV declara que desconoce el estado ocupacional del bien. Puede iniciar el trámite para entregarlo libre de ocupantes, pero eso no frena ninguno de tus plazos: el desalojo va por un carril y los pagos por otro.
La deuda de contribución y primaria
Una propiedad rematada puede venir con años de contribución inmobiliaria y de primaria sin pagar, y es de las partidas que más pueden encarecer la compra. En algunos remates la ANV se hace cargo de esa deuda y lo dice con claridad, con el detalle de hasta qué fecha la cubre. En otros queda a cargo del comprador, y ahí el monto puede estar disponible o no: depende del padrón y de cuántos años lleve sin pagarse.
Es el dato que más conviene tener antes de ofertar, y el que más cuesta conseguir. Lo buscamos remate por remate: cuando lo tenemos va en tu informe, sumado al costo total de la compra, y cuando no, te decimos a quién preguntarle.
El día del remate: qué se paga en el acto
La base no es el precio, y el precio tampoco es lo que se paga ese día. Al martillo hay que llevar la seña, la comisión del rematador con su IVA y los gastos del remate. Según el remate se suman el impuesto municipal y, si ofertás por encima del valor de mercado que declara el edicto, esa diferencia.
Sacar la cuenta exacta no es simple: cada edicto fija sus propios porcentajes, unas líneas se calculan sobre lo que ofertás y otras son montos fijos, y una parte se descuenta del precio mientras el resto es plata que no vuelve. Por eso la hacemos nosotros: en el informe de cada remate te damos la cuenta en pesos, línea por línea, para la oferta que tengas en mente.
Después del martillo: los plazos que corren
Ganar la puja no cierra la compra. Cuando la ANV aprueba el remate y avisa, empiezan a correr plazos cortos, de 10 días cada uno: primero para presentar la solicitud de crédito, o para pagar el precio entero si no vas a financiar, y después para escriturar.
Y en la escritura aparece otro tramo de costos que la base no deja ver: honorarios, certificados, impuestos y lo que el inmueble adeude a esa fecha. Todo eso también entra en el informe, para que el número que mirás sea el total del proceso y no una parte.
La financiación de la ANV
Es lo que vuelve comprable una casa en remate. El edicto de cada propiedad dice hasta qué monto se puede financiar, el crédito es en Unidades Indexadas, y hay dos condiciones que conviene saber de entrada: la financiación es sólo para quien gana la puja, y hay que calificar según los requisitos que fija la ANV.
Lo que más decide es cuánto de tu ingreso puede ir a la cuota, y eso ya no depende del remate sino de vos. Es la pregunta que contesta el informe: con tus ingresos y el plazo que elijas, hasta cuánto podrías ofertar por esa propiedad y si la ANV te daría el crédito.
Los cuatro errores que salen caros
- Confundir la base con el costo. Arriba de la base hay seña, comisión, IVA, gastos, escrituración, hipoteca y, a veces, la deuda de tributos.
- Ofertar sin saber si te dan el crédito. Cuando cae el martillo el compromiso de pagar ya está tomado, y la ANV recién después estudia si sos sujeto de crédito.
- Ofertar por encima del valor de mercado sin la cuenta hecha. Esa diferencia no se financia y se paga el mismo día.
- Contar con que la casa está vacía. El edicto no lo garantiza, y el trámite de desalojo no frena ningún plazo de pago.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un remate de la ANV?
Es la venta en subasta pública de un inmueble que garantizaba un crédito hipotecario que dejó de pagarse. La Agencia Nacional de Vivienda administra las carteras donde quedaron esos créditos y dispone el remate, que conduce un martillero con matrícula. No es un remate judicial: las condiciones de cada propiedad las fija un edicto, y cambian de una a otra.
¿Cuánto hay que pagar el día del remate?
Todo en el acto: los gastos del remate, que son un monto fijo en pesos y no integran el precio; la seña, que sí va a cuenta del precio; y la comisión del rematador más IVA. Según el remate se suman el impuesto municipal y, si se oferta por encima del valor de mercado que declara el edicto, esa diferencia. Los porcentajes los fija el edicto de cada propiedad, así que no son iguales en todos los remates.
¿La ANV financia la compra de un inmueble rematado?
Sí, y el edicto de cada propiedad dice hasta qué monto. El crédito es en Unidades Indexadas y es exclusivamente para quien gana la puja: quien le compra los derechos a otro lo pierde. Para acceder hay que cumplir con los requisitos que la ANV exige para ser sujeto de crédito, y el que más decide es cuánto de tu ingreso líquido puede ir a la cuota.
¿Quién paga la contribución inmobiliaria y la primaria que el inmueble adeuda?
Depende del remate. En algunos la ANV se hace cargo de los tributos adeudados y el edicto dice hasta qué fecha los cubre. En otros la deuda queda a cargo del comprador, y el monto no siempre está publicado, porque depende del padrón y de cuántos años lleve sin pagarse. Conviene averiguarlo antes de ofertar: es de las partidas que más pueden encarecer la compra.
¿El inmueble se entrega vacío?
El edicto no lo garantiza. En la mayoría de los casos declara que se desconoce el estado ocupacional del bien, y aclara que el trámite para entregarlo libre de ocupantes no suspende la obligación del comprador de integrar el precio y otorgar la escritura. Los plazos de pago corren igual mientras ese trámite se resuelve.